天津城投集团：以城市更新为牵引  盘活存量资产赋能高质量发展

天津城投集团：以城市更新为牵引

盘活存量资产赋能高质量发展

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来源：经济参考报、天津城投集团官网等公开资料整理

一、案例概况

天津城投集团（以下简称"天津城投"）是天津市属大型国有投资控股集团，近年来以城市更新为牵引，深入实施"盘活存量、培育增量、提升质量"的"三量"工作，在存量资产盘活、产业导入、历史建筑保护利用、交通基础设施运营等领域探索出一套可复制、可推广的经验做法。

作为城市更新实施主体，天津城投集团2023年深入推进中心城区更新提升，金钟、柳林城市更新项目等先后启动投资建设。集团注重谋划产业导入，使后续运营具备可持续性。例如，金钟项目主导打造"大健康"产业生态，将城市更新与产业培育深度融合。

在存量资产盘活方面，天津城投集团2023年累计盘活土地2938亩，不少区域旧貌换新颜。集团将城市更新与盘活土地存量紧密结合，将其作为培育科技创新和产业焕新增量、提高新质生产力质量的重要手段。

二、主要做法与成效

（一）创新"环境修复+开发建设"模式，破解土壤待修复地块出让难题

背景：天津城投集团在面对土壤待修复地块出让难题时，另辟蹊径，精心谋划推动天钢一期成为天津首个"环境修复+开发建设"模式出让地块。

具体做法：集团在土地出让前先行完成土壤环境修复治理，将"生地"变为"熟地"后再出让，大幅降低了后续开发企业的环保成本和不确定性。该模式使土地出让提前了两年，既减少了债务风险，又降低了开发建设成本，为同类地块的盘活利用提供了经验借鉴。

成效：天钢一期项目的成功实施，为天津乃至全国同类城市存量工业用地的盘活利用探索出一条可行路径，形成了可复制推广的"天津经验"。

（二）"修旧如旧"活化历史建筑，挖掘文化价值赋能商业运营

背景：原蔡氏家祠是天津较为少见的中式庙宇建筑，随着时间推移，出现墙体开裂、青砖缺失等情况。

具体做法：天津城投集团引入合作方，在保护的基础上重在挖掘小洋楼历史文化资源价值，采用"修旧如旧"方式推动"活化"利用。未来将变身文化餐饮业态，接待八方来客。集团2023年累计盘活小洋楼、写字楼等经营性物业14.5万平方米，在保护的基础上挖掘历史风貌建筑的文化价值，稳妥推进历史风貌建筑盘活焕新。

成效：通过"修旧如旧"的活化利用方式，既保护了天津珍贵的历史文化遗产，又赋予了老旧建筑新的商业价值，实现了文化保护与经济效益的双赢。

（三）以产业导入支撑城市更新，打造可持续运营模式

背景：城市更新项目普遍面临"重建轻营"的问题，缺乏持续稳定的运营收入来源。

具体做法：天津城投集团在城市更新项目中注重谋划产业导入，使后续运营具备可持续性。金钟项目主导打造"大健康"产业生态，柳林街区项目则结合天津"设计之都"核心区定位，打造数字创意设计产业集中承载地，树立天津老工业片区转型升级新样板。

成效：通过产业导入，城市更新项目从单纯的"空间改造"升级为"产业生态培育"，形成了可持续的运营收入模式。2024年，天津城投集团利润实现两位数增长，城市更新与产业导入的协同效应日益凸显。

（四）盘活交通存量资源，推进绿色智慧化转型

背景：天津城投集团旗下拥有大量交通基础设施资产，如何提升存量交通资源的质量和价值，是集团面临的重要课题。

具体做法：天津城投集团重视旗下交通资源的智能化、绿色化、融合化培育。在2023年中标津沧高速改扩建项目、津蓟高速完成智慧化改造等基础上，继续深度服务京津冀交通一体化，提前谋划京哈高速、津雄高速、津蓟高速及津石高速中段改扩建项目设计方案。在14个高速公路服务区推广"光储充"一体化绿色能源利用。

成效：通过交通存量资源的智慧化改造和绿色化升级，不仅提升了交通基础设施的服务能力和运营效率，还开辟了新的收入来源，实现了传统交通基础设施向绿色智慧交通服务平台的转型升级。

三、案例特点

天津城投集团的实践表明，国有投资平台在城市更新和存量资产盘活领域，可以从以下方面实现突破：

一是模式创新破解土地难题。"环境修复+开发建设"模式有效解决了土壤待修复地块出让难的问题，为同类城市提供了可复制的经验。

二是文化赋能提升资产价值。通过"修旧如旧"活化历史建筑，将文化保护与商业运营相结合，实现了历史文化遗产的价值再生。

三是产业导入保障可持续运营。在城市更新中前置谋划产业导入，使项目从"空间改造"升级为"产业生态培育"，形成了可持续的运营收入模式。

四是交通存量资源绿色化升级。通过智慧化改造和"光储充"一体化等绿色能源利用，实现了传统交通基础设施向绿色智慧交通服务平台的转型升级。